Ces dernières semaines, plusieurs articles de presse ont largement commenté la hausse des demandes de retrait dans certaines SCPI.
Certains véhicules ont même décidé de suspendre leur capital variable pour passer au capital fixe.

Depuis, une question revient souvent chez les associés : faut-il vraiment s’inquiéter du passage au capital fixe ?
Et surtout, comment réagir lorsque la SCPI dans laquelle on est investi change de fonctionnement ?

Un marché immobilier en phase d’ajustement

Depuis la remontée des taux d’intérêt en 2022, le marché immobilier traverse une phase d’ajustement. Le financement est devenu plus coûteux. Les valorisations se recalibrent progressivement.

Dans ce contexte, le nombre d’investisseurs prêts à acheter de l’immobilier a diminué.

Les SCPI n’échappent pas à ce mouvement.

Les flux d’investissement ont globalement reculé ces dernières années. Ce ralentissement ne traduit pas forcément un désintérêt pour l’immobilier. Il reflète surtout un environnement financier plus contraint.

L’accès au crédit s’est durci. Le coût du financement a fortement augmenté.

À cela s’ajoute un climat économique plus incertain. Après deux années marquées par une inflation élevée, de nombreux investisseurs sont exposés à un flux d’informations souvent anxiogène et court-termiste, où les mouvements de marché sont rapidement interprétés, parfois au détriment de l’analyse des fondamentaux.

L’immobilier continue pourtant d’intéresser les épargnants. Les décisions d’investissement sont simplement devenues plus sélectives.

Lorsqu’il y a encore de la collecte, elle se concentre souvent sur quelques véhicules récents. Certaines SCPI proposent des stratégies différenciantes. D’autres sont simplement mieux mises en avant commercialement.

Dans ce contexte, certaines SCPI rencontrent une situation particulière. Les demandes de sortie deviennent plus nombreuses que les nouvelles souscriptions.

Quand il y a plus de vendeurs que d’acheteurs

La majorité des SCPI fonctionnent aujourd’hui avec un capital variable.

Dans ce système, les associés qui souhaitent vendre leurs parts sont remboursés grâce aux nouveaux investisseurs qui entrent dans la SCPI.

Tant que les souscriptions restent suffisantes, les retraits se font sans difficulté.

Mais lorsque les demandes de sortie dépassent les nouvelles souscriptions, les retraits commencent à s’accumuler.

La société de gestion se retrouve alors face à une question très concrète : comment permettre aux associés qui souhaitent sortir de récupérer leurs fonds ?

Un choix délicat pour la société de gestion

À ce stade, deux options s’offrent à la société de gestion.

La première consiste à vendre des immeubles pour dégager de la liquidité. Cette solution permet de rembourser les associés qui souhaitent sortir.

Mais vendre rapidement des actifs immobiliers dans un marché en phase d’ajustement présente un risque. Les immeubles peuvent être cédés avec une décote importante.

Dans ce cas, l’ensemble de la SCPI subit une baisse de valeur. Tous les associés en supportent les conséquences.

La seconde solution consiste à suspendre la variabilité du capital. La SCPI passe alors en capital fixe.

Dans ce cas, la société de gestion n’a plus l’obligation de rembourser directement les associés qui souhaitent sortir.

Les parts s’échangent alors entre investisseurs sur un marché secondaire.

Les associés qui souhaitent vendre leurs parts doivent trouver un acheteur. Ils peuvent passer par des plateformes spécialisées ou certains intermédiaires, généralement moyennant des frais.
La loi de l’offre et de la demande s’applique alors naturellement, comme sur tout marché immobilier en direct.

Des transactions entre investisseurs

Lorsque la SCPI fonctionne en capital fixe, les transactions se font directement entre investisseurs.

Les associés qui souhaitent vendre leurs parts doivent accepter le prix auquel ils trouvent un acheteur.

Ce prix peut parfois être inférieur au prix historique de la part. Cela ne signifie pas forcément que le patrimoine immobilier a perdu la même valeur.

Il reflète souvent ce que l’on appelle une prime de liquidité.

Autrement dit, un investisseur qui souhaite vendre rapidement accepte parfois une décote pour trouver un acheteur.

Les associés qui restent investis ne subissent pas directement ces transactions.

La SCPI n’a plus la pression de devoir rembourser les associés qui souhaitent sortir.

Elle peut alors revenir à une gestion plus normale de son parc immobilier. Les loyers servent à entretenir les immeubles, financer les travaux nécessaires et distribuer les dividendes.

Le passage au capital fixe permet donc d’éviter que la pression des retraits ne désorganise la gestion du parc immobilier.

Faut-il s’inquiéter ?

Il n’existe pas de réponse unique.

Chaque SCPI doit être analysée individuellement.

Plusieurs éléments méritent d’être examinés :

• les loyers continuent-ils d’être payés ?
• les immeubles conservent-ils une valeur économique solide ?
• l’endettement reste-t-il raisonnable par rapport au patrimoine et aux revenus locatifs ?
• la société de gestion pilote-t-elle correctement les actifs ?

Si ces fondamentaux restent solides, la baisse du prix de certaines transactions peut simplement refléter un besoin de liquidité de certains investisseurs.

Elle ne remet pas nécessairement en cause la qualité du patrimoine immobilier.

Pour les associés qui n’ont pas de besoin urgent de vendre, la logique peut être différente. Ils peuvent continuer à percevoir les loyers et attendre que le cycle immobilier évolue.

Revenir aux fondamentaux

Le passage au capital fixe peut impressionner. Pourtant, il ne constitue pas forcément un signal de crise.

Dans certaines situations, il peut même protéger les associés. Il évite que la société de gestion soit contrainte de vendre des immeubles dans de mauvaises conditions.

Les investisseurs qui souhaitent sortir doivent alors trouver un acheteur. Ils assument la décote nécessaire pour réaliser la transaction.

Cet épisode rappelle surtout une réalité simple. Une SCPI reste avant tout un investissement immobilier.

Derrière les parts détenues par les associés, il y a des immeubles, des locataires et des loyers.

La question centrale n’est donc pas uniquement celle du prix auquel certaines parts s’échangent ponctuellement. Elle concerne surtout la qualité des actifs et leur capacité à générer des revenus dans la durée.

Dans les périodes d’incertitude, les réactions émotionnelles peuvent conduire à des décisions rapides. Ces décisions sont parfois destructrices de valeur.

Nous l’évoquions déjà dans notre article consacré à la maîtrise des émotions dans l’investissement. Lorsque les marchés deviennent plus volatils, la tentation de réagir dans l’urgence est souvent forte.

La bonne approche consiste alors à prendre du recul. Il faut analyser les fondamentaux et conserver une vision de long terme.

C’est aussi dans ces moments que l’accompagnement prend tout son sens.

Et parfois, la question peut être différente de celle que l’on entend le plus souvent.

Certains investisseurs expérimentés s’interrogent aujourd’hui autrement : si le marché immobilier traverse une phase d’ajustement, est-ce justement le moment de regarder de nouveau certaines opportunités ?

Comme souvent en matière d’investissement, les périodes qui inquiètent le plus sont aussi celles qui méritent le plus d’analyse et de discernement.